15.09.2005, Фото: ИТАР-ТАСС
Взорвать нельзя помиловать
Арендаторы отстояли свое право в суде
Андрей Разинкин, по материлам "Новой газеты"
 |
|
25.09.2004. Взрыв "Спорта" мог спровоцировать землятресение |
25 сентября 2004 года на Ленинском проспекте взорвали гостиницу «Спорт». Огромную высотку построили в 79 году с учетом международных требований, специально для Олимпиады-80 и, владельцам, понадобилось немалое количество взрывчатки, чтобы обрушить мощное здание. Тогда, номинальный владелец здания, предприниматель Мирослав Мельник, заявил, что «Спорт» находился в аварийном состоянии, и вскоре на его месте появится современный отель.
Как говорится, хозяин-барин, - фирма «Амираль Б.В», зарегистрированная в Голландии и ее владелец Мельник, могли делать все, что хотят со своим зданием. Однако на тот момент вопрос о собственности гостиницы решался в затяжном судебно споре. Дело в том, что здание гостиницы находилось в долгосрочной аренде. Арендатор (Международное академическое агентство «Наука») вкладывало деньги в ее реконструкцию. Интерьеры были заказаны Зурабу Церетели. К моменту взрыва в реконструкцию было вложено порядка 2,5 млн. долларов. Но пришел ЧОП и гостиница была закрыта. Сотрудникам не удалось вынести даже сейфы. Кстати об интерьерах. По сообщению журнала «Штаб квартира» в одном из московских антикварных магазинов, после захвата гостиницы ЧОПом, были проданы люстры работы Зураба Церетели из гостиницы «Спорт». О том, что имущество уже реализовано, руководство «Науки» узнало, собственно из публикации.
И только год спустя после взрыва, прежний арендатор гостиницы Международной академическое агентство «Наука» сумела доказать в суде свое право на уже снесенное здание. Такое решение вынес в августе 2005 года Президиум Верховного суда РФ. А на прошлой неделе градостроительный совет при мэре Москвы, в очередной раз отклонил предварительный проект застройки пустующего участка. Таким образом, спустя год столица по-прежнему не имеет ничего, кроме вопросов к предполагаемым застройщикам, - что же, собственно будет на месте некогда приличной гостиницы и, зачем, вообще, ее было сносить. Для сравнения возьмите гостиницу «Интурист» - не успели вывезти мусор, как сразу начались строительные работы.
Со «Спортом» -- все иначе. Все вопросы, связанные со снесенной гостиницей тщательно скрываются от общественности. С момента внезапного подрыва гостиницы, в районе была создана и действует инициативная группа граждан, которая пыталась не только получить ответ на вопрос о законности сноса гостиницы, но, и добивалась по судам выплаты компенсаций за полученный моральный ущерб от самого факта взрыва. Итог, как нетрудно предположить, неутешителен: суд отказался удовлетворить иски граждан. А заинтересованные стороны, которым было направлено письмо (правительство Москвы, Прокурор г. Москвы, депутаты Мосгордумы) до сих пор так и не удосужились ответить на простые казалось бы вопросы: что же будет построено рядом с их домами и как это отразиться на их дальнейшей жизни. Ведь, по информации, полученной от диггеров, специалистов-краеведов и геологов, под местом будущего строительства протекает подземная речка. В случае начала строительства. Она будет направлена в обход стройплощадки, т.е. к фундаментам расположенных вокруг домов. Иски граждан поддержала и Московская Хельсинская Группа, но и старания правозащитников положительного результата не дали.
Нелегальный взрыв
Но, прежде, давайте зададимся самым главным вопросом, - а кто, позволил в центре столицы производить взрывные работ?
В 973-м постановлении мэра Москвы, разрешающим, снос гостиницы написано, что причиной послужило ее аварийное состояние и непригодность к дальнейшему эксплуатированию. И вот здесь первый, скажем так, непонятный момент – кто определял степень аварийности этого здания. В соответствии с принятыми в столицами правилами градостроительства, необходимо было представить ряд заключений о действительном состоянии здания. Насколько известно, ничего подобного сделано не было, по крайне мере общественности никто ничего не показывал.
Получается, что кто-то специально объявил вполне нормальное здание, аварийным, чтобы уничтожить предмет спора. Однако не все так просто. Судя по всему, снос гостиницы - грандиозная афера. И мы вернемся к этому вопросу, чуть ниже. А пока, давайте попытаемся понять, имели ли собственники право, применять такой экзотический способ уничтожения здания, как взрыв.
Очевидцы утверждают, что взрыв был такой силы, что жители окрестных домов решили, что случился очередной теракт. Не говоря уже о том, что согласно закона Москвы, в разрешении на подобные работы, должны присутствовать подпись представителя общественности. Но самое главное даже не это – кто вообще разрешил взрывать огромное, 22-х этажное здание в центре мегаполиса.
Если взять стандартное «Наставление при производстве взрывных работ» то, там четко записано, что любые взрывы запрещено производить вблизи населенных пунктов. Проведение же подобных работ внутри мегаполиса, вообще подсудное дело, и должно являться предметом расследования прокуратуры. Спрашивается, кто и когда это сделал? Кроме того, поскольку речь идет о столице, разрешение должны были подписать федеральные структуры МЧС, причем на основании заключении соответствующего НИИ (например, мне сказали, что в разрешении должна присутствовать сейсмологическая экспертиза, поскольку взрыв такого объекта мог вполне спровоцировать землетрясение в центре города). Понятно что, ничего подобного не было сделано.
Более того, район Воробьевых гор, проспект Вернадского и Ленина, являются чрезвычайно сложными в плане подземного строения. Рядом с гостиницей расположено несколько подземных объектов гражданской обороны и министерства обороны. Рядом проходит правительственная трасса. Спрашивается, каким образом ФСБ и ФСО разрешило этот взрыв, нарушающий все возможные правила безопасности и инструкции? Однако и это еще, полбеды. Самый главный вопрос здесь, все же касается происхождения взрывчатки, используемой строителями. Гостиница «Спорт» была очень крепким зданием, построенным с учетом сейсмической опасности, и чтобы уничтожить ее понадобилось не мало динамита.
В стране у нас около сотни предприятий, производящих и продающих взрывчатку для гражданских работ. После терактов в Москве, все они взяты под строжайший контроль, и получить там взрывчатку, под взрывные работы в центре города Москвы практически невозможно, поскольку это просто запрещено. Таким образом, сам собой напрашивается вывод, что взрывчатка для сноса злополучной гостиницы, была получена с немыслимыми нарушениями или попросту нелегально. А что значит, существование нелегального канала, поставки динамита в стране, раздираемой терактами? Это значит, что сегодня можно за деньги купить взрывчатку, для сноса некой гостиницы, а завтра для минирования очередного «Норд Оста». Почему прокуратура и ФСБ прошли мимо этого совершенно очевидного факта, очень даже непонятно.
Где здесь туризм
Есть еще один аспект, который необходимо рассмотреть, чтобы понять, что же происходит на самом деле. В том же 973 постановлении мэра, сказано, что снос гостиницы разрешается, в интересах выполнения городской Программы развития туризма до 2010 года. И именно под исполнение этой программы, фирме «Амираль» на льготных условиях передается в собственность участок в несколько гектаров, где ранее располагался «Спорт».
Сегодня в туристской отрасли Москвы сложилась достаточно напряженная ситуация. С одной стороны мэр Лужков в своих выступлениях заявляет, что поток туристов в Москву растет с каждым годом, и уже к 2010 году мы можем вернуться к уровню Советского Союза – 5 миллионов туристов ежегодно. С другой стороны, наблюдается явная тенденция к вымыванию гостиничного фонда среднего класса. После сноса гостиниц Интурист, Москва, Спорт, гостиничный фонд столицы потерял порядка 2400 номеров. С учетом, что в следующем году закроется гостиницы «Российская» и Украина, комплекс «Золотой колос», то Москва в ближайшие годы потеряет порядка 5-6 тысяч номеров (это без учета отелей закрытых на реконструкцию).
Уже сегодня нехватка номерного фонда в Москве ощущается на уровне от 35-60 тысяч номеров( по разным источникам). Москва на этом теряет порядка 3 (по другим оценкам 5) миллиардов долларов. Восполнить его удастся еще не скоро. И эта проблема главная в весьма амбициозной программе Москвы развития туризма до 2010 года. Отсутствие нормальных гостиниц - основное препятствие в развитии туризма. Теперь давайте посмотрим, что придет на место уже снесенных отелей. На месте Москвы (больше тысячи номеров в советские времена) будет построен, дорогущий отель с номерным фондом 150 мест. На месте Интуриста появится пятизвездочный отель Риц, количество мест в котором тоже будет сокращено в разы. Уже заявлено, что и на месте Украины появится пятизвездочный отель, видимо то же самое произойдет и с Россией, и с гостиницей Минск.
То есть, налицо явная тенденция замены недорогих гостиниц, отелями люкс класса. С одной стороны это понятно – такова рыночная коньюктура, Москва становится международным деловым центром и для людей, ведущих здесь бизнес, нужны дорогие гостиницы. Но с другой стороны, подобная тенденция, как это ни странно идет в разрез с интересами собственно туристкой отрасли и в, частности, Программы развития туризма. И вот почему.
Сегодня Москва, как туристский центр ориентируется на запад. А западный турист, это прежде всего средний класс – как правило пожилые люди, путешествующие по миру, выйдя на пенсию. Основные деньги столице приносят не деловые посетители, а именно эти туристы. А они пользуются гостиницами среднего класса. Такими как снесенная гостиница «Спорт». И с этой точки зрения, в Москве сложилась катастрофическая ситуация.
Иными словами, снос вполне приличной, способной приносить стабильную прибыль гостиницы «Спорт» явно противоречит интересам столицы. Более того, в постановлении о сносе гостиницы «Спорт» четко указывается, что владельцы обязаны не только сохранить номерной фонд, но и увеличить его. Именно на этих условиях участок под будущую застройку передается инвесторам. Исходя из этого, договор долгосрочной аренды заключается на льготных основаниях. В оценках экспертов, указывается, что будущие застройщики экономят не менее 5 миллионов долларов за счет льготной долгосрочной аренды земли (в реальности же эта цифра занижена как минимум в 4 раза). То есть эти деньги являются прямыми инвестициями Москвы в сохранение недорогого номерного фонда, среднего класса.
Тем не менее, сразу после сноса было заявлено, что планируется построить торгово-развлекательный комплекс, где будет 350 апорт-номеров. То есть, уже нарушены условия соглашения между инвесторами и Москвой. Но это лишь начало. Апорт-номер, скорее всего означает – номера еврокласса, в несколько комнат, проще говоря недорогие апартаменты. И здесь все опрошенные мной специалисты утверждают, что инвесторы планируют их использовать, под офисы. То есть, ни о каком выполнении обязательств перед Москвой не было речи. Это было очевидно с самого начала. И вот почему.
Во-первых, первое правило расположения популярного отеля в туристском центре это прежде все местоположение – с этой точки зрения расположение пятизвездочного отеля на Ленинском проспекте крайне неудачное место, из-за дорожных проблем, удаления от центра и т.д.
С другой стороны, для того чтобы быстро вернуть деньги, вложенные в гостиничный бизнес необходимо строить именно пятизвездочные отели, желательно в центре (это видно из, общей рыночной коньюктуры). Трехзвездочный отель построенный с нуля на Ленинском проспекте попросту не окупиться (или окупиться очень не скоро).
С другой стороны, самый быстрый способ вернуть деньги в столичном строительстве это строить дома или офисные центры. Вложения начинают приносить прибыль еще на стадии заливки фундамента. С этой точки зрения Ленинский проспект, где невероятно остро стоит проблема с офисными центрами просто идеальное место.
И третье – ни в одном отеле мира нет подземного гаража на 3100 мест. Это признак огромного офисного центра. Иными словами, люди снесшие «Спорт» получили явно незаконные льготы на аренду и покупку земли, под заведомо неосуществимые обещания. Здесь, забегая вперед, нужно указать еще один момент, свидетельствующий о том, что на месте «Спорта» будет именно офисный центр. Все гостиничные застройщики в центре Москвы помимо идеального расположения имеют доступ к длинным кредитам, под весьма солидные гарантии, а зачастую пользуются целевыми, невозвратными средствами из бюджета. Только на этих условиях, инвесторы сегодня соглашаются вкладываться в гостиничный бизнес, причем как мы видим в самый верхний сегмент рынка. Снос или реконструкция гостиницы «Спорт» не входила ни в одну федеральную, или городскую программу – то есть, у нынешних застройщиков нет официального доступа к целевому финансированию, льготным долгосрочным кредитам, налоговым льготам и т.д.
Иными словами это был чисто коммерческий проект, и оценивать его нужно только с коммерческой точки зрения. И здесь достаточно привести последний пример, чтобы понять что происходит – Москва совсем недавно провела конкурс на выделение участков, под строительство трехзвездочных отелей. Конкурс с треском провалился – сегодня ни один инвестор не согласился вкладывать деньги в строительство трех звезд. Это экономически невыгодно.
Иными словами, нынешние застройщики Спорта, прикрываясь обещаниями о строительстве новой гостиницы, реализует весьма рискованный коммерческий проект, который, в общем-то, идет вразрез с интересами города. Тогда спрашивается, почему люди снесшие гостицу «Спорт», пошли на это, мягко говоря, рискованное предприятие, дали городу, заранее невыполнимые обязательства или попросту обманули? Ради чего все это? Ответ в последней части нашего расследования.
Липовые инвестиции
С точки зрения бизнеса, проект строительства этом месте крупного офисного и развлекательного центра выглядит идеально (недаром генерального застройщика «Амираль Б.В.» поддержал крупнейший московский инвестор АФК Система) с офисными центрами, на Ленинском как уже говорилось огромная нехватка. То же самое и с развлекательными центрами – плотность населения в этом районе очень высока, причем там живут достаточно обеспеченные люди (это престижный район). С другой стороны вокруг нет ни одного приличного развлекательного центра (именно по этим причинам в будущий центр хотят впихнуть как можно больше всяких игрушек – включая Аквапарк).
С другой стороны, было несколько достаточно серьезных препятствий. О стоимости земли в этом районе в принципе мы уже говорили – если брать рыночную среднюю цену в данном районе, то тот участок который нынешние застройщики получили даром, обошелся бы им в огромные миллионы долларов (из расчета 1000 долларов квадратный метр получается 20 миллионов долларов).
Однако, пожалуй, главная проблема заключалась в привязке проекта к местности и коммуникациях. Западный инвестор тратит на изыскательские работы и привязку к местности строительного объекта порядка 7-8 процентов от суммы общих вложений. Если брать публичную оценку затрат на строительство нового комплекса в 200 миллионов долларов, то получается, что только на цене земли и привязке к местности, новые застройщики сэкономили порядка 35-40 миллионов долларов. И это не считая, работ по подводке коммуникаций, канализационного коллектора и т.д.
И вот здесь то и начинается самое интересное. Если брать работы на месте гостиницы Интурист, то нынешние застройщики погорели именно на этом – они взяли старый геологический паспорт места, и при проведении работ по строительству фундамента, наши строители столкнулись с такими сложностями, что в процессе пришлось срочно менять субподрядчика, а на данный момент, проект при заявленной стоимости 80 миллионов, подорожал почти на 15 миллионов (строителям пришлось применять такие сложные методы, как заморозка). Нечто похожее произошло с «Москвой – Сити». От строительства главной башни пришлось отказаться, потому «поплыл» грунт – строители сэкономили на изыскательских работах, воспользовавшись старыми данными, в итоге наткнулись на пласт, который не выдерживал расчетных характеристик.
То же самое, скорее всего, случилось и с «Трансваалем» - застройщики вложились менее одного процента в изыскательские работы и привязку местности (при рекомендуемых для сверхсложных объектов не менее 10). Вполне возможно, что именно это и послужило причиной трагедии.
Сегодня известно доподлинно, застройщики «Спорта» использовали старые данные (в частности результаты старой геологической экспертизы). И судя по всему у них возникли огромные сложности при заверении первичной проектной документации. В частности Мосгорэкспертиза отказалась заверять заявленные параметры объекта, ссылаясь на то, что в свое время это проектировалось под совсем другой объект. Грубо говоря, не такой масштабный, и потребовала проведения новой геологической экспертизы. Подобная позиция Мосгорэкспертизы связана с тем, что после Трансвааля все очень напуганы, и уже просто так не будут пропускать. Собственно именно, поэтому градостроительный совет, отказался заверять проектную документацию на новую застройку освободившегося участка.
Если же подытожить все вышесказанное, то получается, что номинальные владельцы гостиницы «Спорт» (фирма «Амираль Б.В. и Мирослав Мельник), пытались одним взрывом убить двух зайцев. С одной стороны – уничтожить предмет спора, с другой – получить практически даром дорогущую землю и сэкономить на изыскательских работах и коммуникациях. Но сегодня ситуация кардинально изменилось. После последнего суда, выяснилось, что Мельник снес не принадлежащее ему здание, а это значит, льготная землица оказалась не такой уж и льготной. Одно это может отпугнуть любого инвестора. С другой стороны, лоббисты «Амираля» из АФК Система, не смогли протащить через московские власти дешевый проект. Знать придется выкладывать дополнительные миллионы на новую привязку к местности. Ну и прибавьте к этому вопросы прокуратуры, по поводу взрыва и особенно происхождения взрывчатки (а они рано или поздно появятся). И можно констатировать, что нынешние застройщики освободившегося участка попали в очень и очень сложное положение. Как собственно и московские власти. Ведь трудно поверить в то, что незаконный снос гостиницы, да еще и взрывом, смог пройти мимо согласования в мэрии. Где, конечно же, сумели посчитать прибыль. Но, видимо, забыли о том, что она должна быть законной.